Série Direito em 5 Minutos

Quando se fala sobre a “dúvida”, o pensamento logo nos remete a incerteza ou interrogação, ou seja, aquilo que é incerto.

Antes de aprofundar o assunto principal, vamos abrir um espaço para tratar de “segurança jurídica”, a base principiológica do Estado Democrático de Direito, enquanto sistema normativo para uma convivência sadia em determinada sociedade.

Para trazer luz ao assunto, o pensamento de José Afonso da Silva destaca que “a segurança jurídica está na relativa certeza que os indivíduos têm de que as relações realizadas sob o império de uma norma devem perdurar ainda quando tal norma seja substituída” (“Comentário Contextual à Constituição” – 2ª ed., São Paulo: Malheiros, 2006, p. 133).

Basicamente, podemos dizer que a segurança jurídica é a garantia dada aos indivíduos de que o seu patrimônio não será violado e nem sofrerá ataques violentos, cujo pacto social é o de que se uma propriedade particular for violada, o indivíduo irá recorrer ao Estado para ter proteção, fundamentado na legislação, e no caso da propriedade imobiliária, a certeza do registro público de imóveis.

Passado este ponto e voltando ao enfoque da dúvida registral (ou registrária), façamos a análise do caminho percorrido pelo direito para que um título de propriedade receba a chancela de certeza do Estado.

Hipoteticamente tome o exemplo a seguir:

1. Um jovem que alcança certa condição financeira e planejando investir para o futuro, resolve adquirir um lote-terreno para construir uma casa de acordo com suas expectativas e condições materiais.

2. Após pesquisas nas imediações e localidades pretendidas encontra um imóvel cuja propriedade pertence a um casal, que oferta a venda pelo preço de R$ 50.000,00.

3. Com as negociações acertadas sobre a compra e venda do imóvel, então foram ao cartório de notas formalizar o negócio, ali o Tabelião requisita a documentação completa para análise e posterior preparo da escritura de compra e venda, entre os documentos estava a necessidade das certidões atualizadas do casamento dos vendedores e da matrícula do imóvel.

4. Apresentados os documentos, o Tabelião constatou que os vendedores eram casados sob o regime da comunhão universal de bens e que a situação do direito de propriedade era regular, pertencendo legitimamente registrada sob a titularidade dos vendedores.

5. Na sequência, o Tabelião preparou a escritura e no ato de assinatura compareceu apenas o marido, um dos cônjuges para assinar, sem a presença da esposa para confirmar a venda do imóvel, entretanto, a situação prosseguiu, a escritura foi lavrada e entregue ao comprador sob a orientação do Tabelião de que “para ter validade jurídica, esta escritura precisa ser registrada no cartório de registro de imóveis.

6. O jovem comprador seguindo as orientações se dirige ao ofício registral e solicita no balcão o ingresso da escritura para análise e registro, mediante protocolo. Após 10 dias desse protocolo, o Registrador tendo feito a atenta análise (qualificação) da escritura, comunica ao comprador por meio de uma nota devolutiva, que não poderá registrar a escritura apresentada porque apenas um dos cônjuges vendedores confirmou a venda e que existe incerteza sobre o fato de o outro cônjuge concordar ou não com a venda do imóvel.

7. Insatisfeito com a negativa do Registrador, o comprador contratou um advogado para comparecer no cartório e questionar a exigência feita, o qual insistiu a pedido de seu cliente em levar a questão ao Juízo Corregedor mediante o procedimento de dúvida registrária. Diante da situação, o Oficial de Registro mesmo estando certo de sua exigência, encaminhou o procedimento de dúvida ao Juízo e notificou o advogado para acompanhar o procedimento administrativo e caso houvesse interesse, impugnar o caso em juízo.

8. O Advogado por opção técnica, após ouvir seu cliente, preferiu não impugnar, o Ministério Público se manifestou contra o registro e o Juiz Corregedor julgou a dúvida procedente, dando razão ao Oficial de Registro, determinando a retificação da escritura e o cancelamento do protocolo de registro.

Os casos de falta de outorga marital (marido) ou uxória (esposa) não é raro no quotidiano brasileiro, pelo contrário, são muitas as vezes em que se constata esta situação, principalmente em instrumentos particulares que alcançam o registro imobiliário, daí vem a importância de apresentá-lo para esclarecer tecnicamente a dúvida registrária no âmbito dos registros públicos.